Строителството в България отново влиза в период на силно ускорение. Данните, анализирани от Боян Юруков на база статистиката на НСИ, показват ясна тенденция: в страната се строи много повече, отколкото демографската картина предполага. През последните пет години са разрешени за строеж около 225 хиляди жилища, а започнатите са 139 хиляди. Само през 2025 г. в експлоатация са пуснати почти 40 хиляди жилища според анализа, при около 22 хиляди през 2024 г.
Официалната годишна публикация на НСИ отчита 5930 въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради и 37 571 жилища през 2025 г., което потвърждава мащаба на ръста, макар числата да се различават леко според използваните масиви и методика.
Най-силно впечатление прави, че строителният натиск не следва автоматично демографската логика. Между преброяванията през 2011 и 2021 г. броят на домакинствата в страната намалява със 139 хиляди, но за същия период са започнати 135 хиляди жилища, а 104 хиляди са въведени в експлоатация. Това означава, че голяма част от строителството вече трудно може да се обясни само с нуждата от домове. Все по-често става дума за инвестиционен имот, ваканционен апартамент или жилище, което се купува не за живеене, а като форма на съхранение на капитал.
На този фон Бургас има специфично място. За разлика от София, където през последните години се натрупа огромен обем разрешени и започнати строежи, и за разлика от Пловдив, където през 2025 г. разрешените за строеж жилища дори надминават тези в София — 12 666 срещу 12 484 — Бургас изглежда по-умерен като темп. Но това не означава, че процесът е безрисков.
В Бургас се вижда ръст на разрешенията и започнатите строежи, но спад при жилищата, въведени в експлоатация. Според анализа градът е имал сравнително ниско ниво на строителство между 2010 и 2022 г. спрямо населението, но в последните години активността отново се засилва. Особено важен е фактът, че в Бургас и Варна броят на домакинствата намалява, но въпреки това от 2012 г. насам разрешенията за строеж са за около 40 хиляди жилища в Бургас и 51 хиляди във Варна.
Съпоставката с Варна е особено показателна. Варна има значително по-голямо строителство, което постепенно расте през последните години. Там разрешенията и започнатите строежи са се удвоили за последното десетилетие, а въведените в експлоатация жилища следват сравнително близо този темп. В Бургас картината е по-различна — има повече колебания, по-ниска средна жилищна площ и по-голям дял на едностайните жилища през годините, с пик през 2023 г.
По структура Бургас се намира някъде между Варна и Благоевград. Варна има по-малко едностайни и повече многостайни жилища, докато Благоевград се отличава с много висок дял на едностайните, вероятно свързани с отдаване под наем и ваканционни имоти. При Бургас се вижда смесена картина — курортен и инвестиционен пазар, но и град с реални жилищни нужди, инфраструктурни ограничения и риск от презастрояване в определени зони.
Най-големият въпрос за Бургас не е просто колко се строи, а защо се строи и за кого. Когато домакинствата намаляват, а разрешенията за нови жилища растат, възниква логичният въпрос дали строителството отговаря на реална жилищна нужда или се превръща основно в инвестиционен продукт. Това е важно, защото подобен модел натоварва градската среда — трафик, паркиране, зелени площи, ВиК, училища, детски градини — без непременно да води до повече постоянно живеещи хора.
Общата картина за България е ясна: строителството продължава да расте, но все по-често се разминава с демографските тенденции. София остава символ на вертикалното и мащабно застрояване, Пловдив се очертава като следващият голям строителен център, Варна поддържа силен и устойчив темп, а Бургас е в междинна позиция — не толкова агресивен като Варна и Пловдив, но с достатъчно натрупани разрешения и започнати строежи, за да се постави въпросът за контрола, планирането и обществения интерес.
За Бургас това трябва да бъде сигнал. Градът не може да гледа на строителството само като на икономическа активност.
То трябва да се оценява през качеството на живот, инфраструктурата и реалните нужди на хората. Защото един град не се развива само с повече сгради. Развива се, когато новото строителство не унищожава средата, в която хората искат да живеят.
Присъединете се към нашия Телеграм
Giro d’Italia срещу БДЖ: болезнено сравнение за българските железници
