През последните няколко години разговорът за имотния пазар се въртеше около едни и същи теми – ръст на цените, ипотечно кредитиране, еврото и опасенията за балон. В същото време един много по-дългосрочен процес остава почти извън публичния дебат. Това е остаряването на жилищния фонд и постепенното разминаване между характеристиките на голяма част от съществуващите жилища и изискванията на съвременните купувачи.
Според данните от преброяването на населението и жилищния фонд на Националния статистически институт над половината жилища в България са построени преди 1990 г. В София делът на панелното и ЕПК строителството остава особено значителен.
По оценки на Евгени Василев от SORENDA Real Estate около 37% от жилищната база на столицата е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия.
„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, казва Василев.
Пазарът вече показва признаци на подобна трансформация. Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти, което е спад от 12,3% спрямо същия период на предходната година. В същото време договорните ипотеки в столицата достигат 3948 и нарастват с 1,7% на годишна база.
Тази комбинация не говори за изчезване на търсенето, а за промяна в неговата структура. Купувачите са по-предпазливи, а спекулативният сегмент постепенно се оттегля. Активни остават преди всичко хората с реална жилищна потребност и купувачите с по-дългосрочен инвестиционен хоризонт.
Един от процесите, които SORENDA Real Estate наблюдава все по-ясно, е именно преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд.
„Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и според мен ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.
Тази тенденция съвпада с продължаващата висока активност в строителството, но и с устойчивото поскъпване на изграждането на нови жилища. Именно това превръща обновяването на жилищния фонд в един от ключовите фактори за пазара през следващите години.
Началото на тази промяна може да се проследи още от пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор промениха очакванията към дома. Купувачите започнаха да оценяват не просто общата квадратура, а функционалността на жилището и начина, по който реално ще използват пространството.
Това се отразява и върху архитектурните решения при новото строителство.
„Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 кв. м. Днес подобно решение трудно би било прието от голяма част от купувачите. В нашите проекти спалните обичайно са около 15-16 кв. м., а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. м. Хората вече оценяват не само цената на квадратен метър, а качеството на пространството, което получават“, казва Василев.
Новите данни за строителния сектор показват, че предлагането продължава да се развива, въпреки по-умерената активност на жилищния пазар. По първоначални оценки на Евростат строителната продукция в България през юни 2026 г. се увеличава с 0,9% спрямо май и с 4,4% спрямо юни 2025 г. За сравнение, на годишна база строителната продукция в еврозоната намалява с 0,7%, докато в Европейския съюз нараства едва с 0,2%.
Данните показват и че строителството в България остава на положителна територия на годишна база през всеки месец от началото на 2026 г. Ръстът достига 2,8% през януари, 9,7% през февруари, 6,4% през март, 6,8% през април, 4% през май и 4,4% през юни, според Евростат.
Активното строителство обаче върви заедно със значително увеличение на разходите. Според НСИ общият индекс на разходите в строителството нараства с 3,4% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходните три месеца и с 9,6% спрямо същия период на 2025 г. През първото тримесечие годишното увеличение е било още по-силно – 14%.
Допълнителен натиск идва от материалите. Индексът на цените на производител на вътрешния пазар на строителни материали се повишава с 3,4% спрямо първото тримесечие и с 10% на годишна база през периода април-юни. През първото тримесечие годишният ръст е бил около 15%.
Тези числа очертават важна особеност на пазара. Новото строителство продължава да расте като активност, но производството му става все по-скъпо. Това ограничава възможността за съществено поевтиняване на качествения нов продукт дори при по-бавен ръст на сделките.
Промяната в потребителските нагласи е особено важна в България, където собствеността върху жилища остава широко разпространена. Според Евростат над 82% от населението живее в собствено жилище. Това означава, че значителна част от бъдещото търсене няма непременно да идва от хора, които за първи път купуват дом. Все по-голяма група ще бъдат домакинствата, които вече притежават имот, но търсят по-нов, по-функционален или по-енергийно ефективен такъв.
Именно тук остаряването на жилищния фонд придобива значение, което трудно може да бъде уловено само чрез демографската статистика. Дори при умерено изменение на населението на София необходимостта от постепенно обновяване на съществуващите жилища ще продължи да се натрупва в продължение на десетилетия.
По данни на НСИ през последните години в столицата ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8000 и 12 000 нови жилища. На този фон големият обем жилища, изградени през 70-те и 80-те години на миналия век, представлява значителен потенциален източник на търсене на по-нов продукт.
Така погледът към жилищния пазар постепенно се измества. Броят на сделките, цените и ипотечният кредит остават важни краткосрочни показатели, но не обясняват изцяло дългосрочната динамика. Все по-съществен фактор ще бъде необходимостта от обновяване на жилищния фонд и промяната в представите на домакинствата за това какво трябва да предлага един съвременен дом.
Пазарът може да забавя темпото си, но потребността от по-функционални и качествени жилища няма същия краткосрочен цикъл. Именно тя може да се превърне в един от устойчивите двигатели на търсенето през следващите години.
Присъединете се към нашия Телеграм
Омбудсманът подкрепи предложението на МОН пролетната ваканция да е от 3 до 11 април
